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原创首发 | 金角财经
作者 | 贾敏

2021年的房企半年报季,注定不太平静。根据最近一段时间以来沪深A股房企所披露的业绩预告,其中约有四成企业在今年上半年出现了亏损。这打破了人们对于房企很能赚钱的固有印象。

然而,放在当前的大环境中来看,这一现象有其必然性。

自三道红线出台以来,房地产行业好似戴上了紧箍咒,叠加供地新政、银行对于房产领域的信贷收缩等政策,房地产的未来已经告别了野蛮增长,渐渐走向平稳前进,这对不同的房企而言,有着不同的意义。

现在可以看到,已经有房企为过去的任性付出代价,但也有房企,因为过去的自律,从而在新的市场环境下收获了新的自由。

新的环境里,谁在掉队?谁更从容镇定?

分化中的房企们

前不久结束的东京奥运会上,中国男子乒乓球队队长马龙再一次夺得奥运男子单打冠军,成为历史上第一个双满贯的男子乒乓球运动员,

关于他的成功,许多人都认为源于他的两个特点:均衡、自律。不断提升自己,并且在技术上没有短板,让马龙比同期的队友走得更远,也取得更大的成功。可见,在长期发展的路上,这两个特质都尤为重要。

放在地产行业,同样如此。

2021年,靠卖房赚钱已属不易。在最近披露半年报的房企中,有部分企业的房地产销售业务占营业收入的比重从去年的高达90%,降至现在的53%左右,更有部分房企已经开启了亏损模式。

这一背景下,部分房企为了卖房各出奇招。前有恒大的全员营销,后有阳光城的“全员客服计划”,碧桂园的“凤凰通”, 万科地产的“分享家”、富力地产的“富力好房”等线上营销平台也层出不穷。

不尽相同,但又逻辑相通的营销方式,都只有一个目标——在平稳的房地产市场里抢占先机。

但具有强大产品力的房地产品牌,更能在这一过程里掌握主动性。

以在业内以品质著称的龙湖集团为例,其2021年半年报显示,上半年合同销售额为1426.3亿元人民币,对比去年同期的1111亿元,增长了28.4%。此外,龙湖的营业收入为606.2亿元,同比增长18.5%。

如果比对收入,龙湖的收入不是最高,如果比拼规模,龙湖的盘子不是最大,但龙湖就像是房企中的“马龙”,自律且均衡,稳扎稳打,更注重长期进步。

因此,在龙湖的财报中还能发现一个重要信息,毛利同比增长6.5%至167.8亿元,毛利率为27.7%,核心税后利润率为13.6%。这一利润水平在目前的行业中仍处于中上水平。

不冒进、更平稳的龙湖,或许是下一阶段的房企样本。

房地产的大船行至今日之时,已经到了一段不太好走的海域,更多的房企在思考,在下半场,这艘船将停在哪里? 

从开发者到经营者的转变

目前,房地产企业的住宅开发业务处于较强调控措施的监管之下,房企也在寻求自身业务转型。而城市更新改造、物业服务、租赁住房业务等与传统住宅开发业务相关度较高新领域,是房企转型比较容易实现的方向。

今年4月以来,万科就先后拜会了河南、云南、黑龙江、吉林、辽宁、贵州、呼和浩特、石家庄、上海等地方,酝酿和寻找商机。8月才刚刚与上海签署战略合作框架协议,在城市更新、物业管理、住房租赁等领域合作对接。这表明万科已经在向着开发业务之外的更多地产相关领域进军。

与之相似的还有龙湖。相较于地产开发业务,龙湖的服务引擎释放出更大地成长活力。2021年上半年,龙湖集团经营性业务收入87.8亿元,较去年同期增长49%,保持着快速增长的态势。商业运营、租赁住房、智慧服务等业务均已跻身行业头部,房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务,也开始为龙湖贡献源源不断的经营性收入。龙湖集团曾表示,“如果开发引擎代表当下,服务引擎则代表公司未来。”相应的,龙湖集团对服务引擎也有着更高的期待,“龙湖的开发引擎每年保持着两位数的稳健增长,而服务引擎增幅则保持在30%。”

从这些变化中也可以看出,当前的房企正从传统开发业务转向开发与经营并重,房企更要做好服务的角色。

在这样的共识下,房企的改变正在发生,如万科致力于向“城市配套服务商”转型 ,龙湖则提出“空间即服务”的战略,都在加速向地产开发以外的业务转向。

截至2021年6月,龙湖商业已进入全国28座城市,累计开业商场达54座。物业投资业务不含税租金收入47.8亿元,同比增长42.4%。而在商业之外,龙湖租赁住房品牌“冠寓”已布局30余个高量级城市,开业房间数已达9.4万间,租金收入实现10.7亿元,期末出租率达94.1%,满足城市新青年品质租房的需求。

服务的边界能够扩展到何种程度?这或许仍然是一个没有确切答案的问题,但在实践中,也能渐渐看到新的方向。

今年年初,龙湖旗下的房屋租售与房屋装修的全新生活服务品牌——“塘鹅”,升级成为主航道业务,这意味着其重要性和地产开发业务平级。

在过去的房地产行业中,开发商鲜少涉足房屋经纪、装修等领域,这些围绕房地产开发而生成业务更多的被交给供应商、、装修公司、房产经纪公司等专业机构。“塘鹅”则提供一站式房产经纪业务,多样化资产管理整合方案和即装即住的装配式整体解决方案。这是房企在经营思路上的一大转变。

此外,龙湖的服务边界还从生活社区扩展到商业综合体、写字楼,甚至在学校、交通枢纽等城市运营层面,成为社区新基建的探索者。

实现这一切转变的重要基础,则在很大程度上取决于房企们财务基本盘是否稳固。 

从发动机到稳定器

这几年,监管部门从供需两端持续发力,“房住不炒、因城施策”的政策主基调得到延续,一大目标便是稳地价、稳房价、稳预期。

稳定,是贯穿房企日常经营的重要关键词。

为实现这一目标,房企花的力气不小。根据碧桂园的财报,其2021年上半年的资产负债率从去年的80%降至了77%。也有房企负债率小幅上升,如中海地产2021年上半年的资产负债率为60.2%,去年同期则是59.77%。

龙湖2021年中报则显示,其上半年净负债率为46.0%,已经连续五年满足三道红线的指标要求,同时也是民营房企中为数不多的绿档企业。

上半年,龙湖的平均融资成本为4.21%,创下融资成本的新低。平均贷款年限为6.18年,目前其在手现金为994.7亿元,现金短债比为5.48倍。

从行业的角度来说,房企在激进扩张时更容易发生财务问题,相反,对于选择稳健路线的房企来说,财务基本盘的稳定,更像是一以贯之的核心方针。

而企业的激进扩张,则往往与不够审慎的拿地策略相关。

今年以来,房地产市场上的土地双集中政策,对于房企的资金调配、判断能力、运营管理能力都提出了更高的要求。如何踏稳节奏,在持续发展的同时,还能保持合理利润率,是众多房企必须解决的问题。

龙湖的策略是聚焦高能级城市和价值区域,同时合理控制拿地成本。

2021年上半年,龙湖新增收购土地储备总建筑面积为1292万平方米,权益面积723万平方米,平均权益收购成本每平方米5382元。

与此同时,截至2021年6月底,龙湖土储合计7717万平方米,权益面积5367万平方米。在长期发展与稳定性之间寻求到了微妙的平衡。

当前,龙湖的业务已经遍布长三角、环渤海、西部、华南及华中区域等五大区域的67个城市,其中约90%的销售货值集中在高能级城市和价值区域。

稳健的财务基本盘,加上严格规划的拿地策略,成为房企后续的盈利增长的基础。

过去的发地产,或许能被称作是经济发动机,但发动机毕竟不是永动机,运转了数十年后,房地产的角色也在悄然发生变化,未来或许不再是驱动经济高速增长的引擎,但仍然是国民经济中不可或缺的稳定器。

适应了新环境的企业,才有持续成长的可能。


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