旭辉控股集团：有息负债规模增至1100亿元 合同销售额由升转跌
旭辉控股集团近日发布中期报告，上半年公司实现营业总收入364.27亿元，同比增长57.92%；实现净利润36.03亿元，同比增长6.94%。但值得注意的是，6月份以来公司合同销售金额由升转跌，已连续四个月下降。
上半年，公司毛利率为20.69%，同比下降4.94个百分点，毛利率水平下滑至公司上市以来同期新低，主要系2017、2018年获取的项目地价占售价比例较高所致。
报告期内，公司有息负债金额为1107.47亿元，同比增加5.2%，但同比增速有所下降。
合同销售金额已连续四个月下降
旭辉控股集团主要从事房地产开发及房地产投资，在中国的一线、二线及三线城市开发针对客户自用的房地产物业，分布在4个区域（即长三角、环渤海、中西部及华南）的85个城市。开发项目涵盖住宅、商务办公、商业综合体等物业种类。
2021年上半年，公司实现营业总收入364.27亿元，同比增长57.92%，较2019年同期增长逾80%；实现净利润36.03亿元，同比增长6.94%，较2019年同期增长12.78%，净利润增速低于营收增速。 
图1：2017H1至2021H1旭辉控股集团营业收入及净利润
上半年，公司合同销售金额为1361.5亿元，同比增长68.6%；合同销售平均售价17100元/平方米，同比增长3.6%。其中一线及二线城市的合同销售金额占本集团合同销售总额约71.1%，三线城市占余下的28.9%。据国家统计局数据显示，今年上半年全国商品房销售金额约为9.29万亿元，同比增长38.9%，公司销售金额增速略高于全国整体水平。
值得注意的是，2021年6月、7月、8月和9月，公司实现合同销售金额分别为260.9亿元、208.8亿元、200.2亿元、160亿元，从6月份开始已连续四个月下降，其中7月份、8月份和9月份合同销售金额较上年同期分别下降约5%、22%、38.5%。可以看出，进入下半年以来公司合同销售金额下滑较为明显。
此外，公司上半年收购土地的总规划建筑面积约为770万平方米，其中本集团股本权益占440万平方米，根据相关项目的股本权益应付277亿元。平均土地收购成本约为每平方米6982元，较上年同期的每平方米7758元土地收购成本有所下降。
图2：2017H1至2021H1旭辉控股集团土地收购成本
毛利率创上市以来同期新低 行业盈利能力普遍下降
旭辉控股集团增收不增利的主要原因为毛利率出现较大幅度的下滑。上半年，公司毛利率为20.69%，同比下降4.94个百分点，毛利率水平下滑至公司上市以来同期新低。
图3：2016H1至2021H1旭辉控股集团毛利率
不仅仅是旭辉控股集团，上半年整个房地产行业毛利率同比普遍出现下滑。以港交所上市的上半年营业收入排名前25位的房地产企业为例，剔除地产项目集中在香港的房企新鸿基地产、新世界发展、长实集团，其余22家房企上半年毛利率中位数为22.45%，同比下滑6.99个百分点；以上半年营业收入加权的毛利率平均值为21.89%，同比下滑5.84个百分点。在这22家上市房企中，中国恒大、中国金茂毛利率下滑最为明显，同比下滑超12个百分点。
图4：2020H1及2021H1港股22家上市房地产企业毛利率统计
旭辉控股集团毛利率下滑的主要原因 是2017、2018年获取的项目，获取前没有限价，获取后出现限价和市场下行等问题，之前较高的地价售价比逐步体现结算收入和结算利润上。
“三道红线”为“黄档” 有息负债规模增至1100亿元
2020年8月，住房城乡建设部在重点房地产企业座谈会中明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，每一档均限制了有息负债的增速。
截至2021年6月30日，旭辉控股集团剔除预收款后的资产负债率为72.1%，净负债率为60.4%，现金短债比为2.68倍，“三线”中有“一线”超出阈值，属于“黄档”，即公司有息负债规模年增速不得超过10%。
上半年公司有息负债规模继续增加。截至报告期末，公司有息负债金额为1107.47亿元，同比增加5.2%，但是有息负债同比增速较2020年同期下降近6个百分点，较2019年同期下降逾33个百分点。
图5：2017H1至2021H1旭辉控股集团有息负债规模及增速
从公司有息负债到期期限上来看，截至上半年末，公司有息负债在一年之内到期的为195.66亿元；一年以上但不超过两年到期的为298.59亿元；两年以上但不超过三年到期的为320.04亿元；三年以上到期的为293.18亿元。
此外，公司控股股东林中、林伟及林峰于2021年9月7日至16日期间，在公开市场共增持992.8万股公司股份，增持总金额为4604.2万港元。
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