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新城控股(601155.SH)近日发布了2019年中期业绩报告。

翻查整份财报发现:公司上半年的营收、归母净利润增速较为温和,这一定程度上与公司的结算周期有关,预计随着下半年竣工项目逐渐增多,业绩增速也会出现较为明显的改善;期间的合同销售额增速仍旧较快,首次实现上半年销售突破千亿;商业地产租金收入翻倍增长,公司预计下半年仍将有多家吾悦广场新开业。

土地储备方面,由于上半年拿地较多,从而使得公司目前的总土地储备相较年初增幅较大;债务角度,公司通过多种方式融资,融资成本与年初基本持平。同时,新城控股还通过出售项目等方式加速资金回笼。

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在房地产持续调控、融资收紧以及市场分化的大环境下,各家头部房企都在寻求扩大市场份额及寻找新的增长点。对于新城控股这样一家以“地产+商业”双主业运营的企业,可能既是机遇也是挑战。

 利润增速受结算周期拖累,毛利率保持稳定

上半年,新城控股实现营收、归母净利润170.64亿和25.92亿,分别同比增长8.29%和2.13%。相比较而言,这一增速并不算快。但是仔细分析可以发现,除了受今年上半年销售规模扩大费用前置的影响以外,还与公司的结算周期密切相关。

报告期内,公司共实现34个子项目竣工交付,竣工面积为404.10万平方米,结算面积264.51万平方米。但是下半年,公司计划竣工90个子项目,实现竣工面积1,469.26万平方米,其中住宅项目1,068.51万平方米,商业综合体项目400.75万平方米。预计随着下半年竣工项目增多、交付增加,业绩增速也会相较上半年有一定程度的改善。

另外,根据公告披露,公司截至报告期末的已售未结转面积达到了2,959.51万平方米(含合作项目),这为未来业绩增长提供了一定的支撑。

盈利能力方面,公司的毛利率与2017、2018年同期相比保持相对稳定,为37.47%。相比较而言,净利率维持着过去几年以来的增长趋势,由2018年中期16.48%上升至最新的17.09%。

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对比上半年销售额同样位于行业前十五且已披露半年报的民营房地产企业来说,新城控股的毛利率、净利率排名均较为靠前。 

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具体分业务来看,房地产开发销售业务的毛利率为33.76%,而物业出租及管理的毛利率则达到了69.00%。

 上半年销售突破千亿,排名行业第八 

从具体销售情况来看,新城控股1-6月累计合同销售金额约1,224.18亿,同比增长28.44%,累计销售面积约1,049.52万平方米,比上年同期增长33.50%。其中,公司在江苏、上海、天津、湖南、山东、浙江、湖北等省份的市场占有率跻身TOP10,在苏州、上海以及常州等部分城市的销售额突破百亿。

回顾2016年中期以来的销售数据,公司今年首次实现了上半年销售额突破1,000亿。根据第三方研究机构克而瑞发布的《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP200》排行榜,新城控股上半年房地产合同销售金额行业排名第八位。

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对比整个大盘数据来看,新城控股的销售情况较大幅度上领先于市场。官方统计数据显示,2019年1-6月全国商品房销售额为70,698亿,同比增长5.6%;商品房销售面积75,786万平方米,同比下降1.8%。两者均较前几年同一时期有所回落。

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最新披露的2019年7月经营数据显示,新城控股7月份实现合同销售金额约245.33亿元、销售面积220.88万平方米,分别较去年同期上升33.68%和50.56%,仍然延续着上半年以来较快的增长态势。

 商业地产:租金收入翻倍增长,占总营收的比例超过10% 

作为一家“住宅+商业”双主营的地产公司,商业地产业务(商业地产品牌“吾悦广场”)也是公司的重点发展方向之一。拆分来看,商业地产业务具体包括商业综合体的开发及购物中心的运营管理,产品以出售为主,辅以自持运营及对外租赁。

半年报资料显示,商业地产开发业务的主要产品为商业综合体,包括销售型物业和持有型物业两部分。其中,销售型物业对外出售,主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等;持有型物业自持运营或对外租赁,主要为购物中心。

根据信披资料披露,公司在建及开业的吾悦广场总数已经达到了116座,覆盖77个大中城市。今年上半年,公司新开业吾悦广场2座(上饶吾悦广场和合肥吾悦广场),累计开业达到44座,已开业面积411.03万平方米,同比增长63.06%。下半年,公司计划新开业吾悦广场20座。

公司在上半年实现租金收入17.41亿元,同比增长104.52%,出租率达98.49%。值得一提的是,从2017年半年报以来,公司来自于租金的收入由3.44亿快速上升至17.41亿,复合增速达124.97%。除了新开广场的贡献以外,单店租金及管理费收入也增长较为明显。

与此同时,公司总营收中来自于租金收入的占比也呈逐年上升的趋势,最新的数据已经超过了10%。一般来说,商业地产的周期更长,对于公司的融资能力要求更高;但同时,优质商业地产项目,周期性相对较弱、现金流更好且盈利能力更强。从长期来看,商业地产占比的提升有利于提升公司经营的稳定性、有利于获取长期稳定的现金流。

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 土地储备1.34亿平 

除了已经完成的销售,新城控股还拥有相对充足的土地储备。具体布局上,公司选择深耕长三角区域,并聚焦其他核心城市群,形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。

截至报告期末,新城控股拥有土地储备1.34亿平方米,其中上半年新增土储80幅,总建筑面积2,459.2万平方米,平均楼面地价2,989.76元/平方米,总土地投资金额约为550亿。对比2019年上半年的合同销售面积1,049.52万平方米,公司当期的总土地储备增加明显。

同时,按照新城控股2018年和2019年半年度合同销售面积1,812.06万平方米、1,049.52万平方米进行测算,这些土地储备足够公司未来几年的开发。

在房地产持续调控、融资端逐步收紧的行业背景下,充足的土地储备为企业未来拿地留足了较为充裕的时间窗口,同时也为公司中长期发展提供了一定的保障。

 降低杠杆水平、优化债务结构 

报告期内,公司通过多种方式融资以降低负债水平、优化债务结构,包括但不限于发行公司债、高级美元债券、交易商协会ABN(资产支持票据)以及中期票据等。值得一提的是,截至报告期末,公司金融机构借款及债券类直接融资平均融资成本为6.48%,与2018年全年的整体平均融资成本基本持平。

流动性方面,新城控股账上拥有现金达456.42亿,同比增长83.78%。同期的短期债务约为260亿,现金短债比1.75倍,短期偿债压力较小。

需要指出的是,为了应对内外部因素的冲击,新城控股自7月以来开始转让部分项目,以达到筹集资金、优化资产结构的目的。

2019年7月24日晚间,公司公告称拟筹划转让部分项目公司股权及相关债务,本轮交易总额不超过150亿元。

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同一时间,公司公告就杭州聚厉企业管理有限公司等10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议,交易对价合计约为41.54亿。

随后,公司再次公告子公司就5个项目公司与交易对方签订转让协议,交易对价合计约为27.07亿。两次交易均以现金支付,有利于加快资金的回笼。

与此同时,公司控股股东富域发展分别在2019年7月和8月进行多次质押解除,以达到降低杠杆的目的。翻查相关公告发现,四次解除质押的股份累积占公司总股本约12.27%。(CJT)

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