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香港联交所官网信息显示,中梁控股集团日前递交了更新之后的招股说明书,赴港上市进程预期加速。

更新后的招股书显示,中梁控股集团(以下简称:中梁控股)是一家快速发展的大型综合房地产开发商。 截至2018年12月31日,公司实现总营收302.15亿元,较同期增长115.41%;实现净利润25.26亿元,较上年同期增长超过4倍。

截止2018年底,中梁控股的合约销售额超过1000亿元,截止2019年3月底,公司土地储备超3886万方。

根据最新招股书整理中梁控股核心数据如下图:

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今年三月,中国房地产业协会和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布了“2019中国房地产开发企业500强”测评成果,中梁控股的排名再进一步,跻身进20强。除此之外,公司还被评为2019年发展潜力10强第一名。

 排名持续上升:从长三角向全国布局 

中梁控股及其前身的历史最早可追溯到1993年,至今已经有25年,期间经历了多轮房地产周期洗礼。

上世纪,中梁控股的业务集中在浙江,从本世纪初开始向省外拓展。2002年公司将物业开发业务从浙江省拓展至江苏省,开始在长江三角经济区探索商机。

2009年,上海中梁地产正式成立,物业开发业务拓展至上海市,业务焦点投置于长三角经济区。

2016年,中梁将总部迁至上海,并将物业开发业务拓展至安徽省、福建省及江西省。中梁以长三角为根基,从一家区域性地产公司向全国性房企转变。

此后几年,公司全国布局迅速加快。2017年,将物业开发业务拓展至四川省、河南省、湖南省、山东省、湖北省、云南省、重庆市、宁夏回族自治区、陕西省及广西壮族自治区。2018年,将物业开发业务拓展至贵州省、山西省、甘肃省、内蒙古自治区、辽宁省、广东省及河北省。

以下为公司的发展历程:

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2018年11月份,在向港交所提出上市申请时,中梁控股已由一家区域性住宅房地产开发商发展为全国性布局的综合房地产开发商。

截止2019年3月31日,公司的物业项目位于中国五个核心经济区域(即长江三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区),覆盖23个省市的124个城市。

聆讯资料显示,按综合开发能力计算,公司自2014年以来已连续六年被评为中国房地产百强企业,排名由2014年的59位上升至2019年的第27位。以合约销售来计算,公司的市场份额由2016年的0.25%增长至2018年的0.68%,排名由41位上升至30位。

 土地储备超3886万方,集中在长三角经济区 

聆讯资料显示,截止2019年3月末,中梁控股共有353个项目组合,包括由附属公司开发的257个项目及合营企业及联营公司开发的96个项目。公司的土地储备总额超3886万平方米,包括约3401.93万平方米由附属公司开发的物业项目,及约484.17万平方米由合营及联营公司开发的物业项目。

以下为中梁控股附属公司部分土地储备情况 

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从数据来看,公司的土地储备约四成集中在长三角经济区,传统的优势市场——浙江省占比最高,土地储备共计666.45万平方米,占比达17.1%。同时,其他新进入的市场,土地储备规模也迅速增加。其中,中西部经济区的71个项目分布在13个省、直辖市及自治区。

中梁控股土地储备迅速增加,很大程度上源于其多元化的土地收购方法。除了公开投标、拍卖及挂牌出售外,公司还通过合营企业及联营公司与第三方业务伙伴合作,或者通过收购目标项目及目标项目公司来获取地块。多元化的土地获取策略使得公司可以迅速应对变化的市场状况以较低的成本收购地块,减少投资风险的同时提升了公司的规模和盈利能力。

在往绩记录期间,中梁控股的绝大部分物业项目位于一二线周边城市及需求比较旺盛的三四线城市,这些城市的土地收购成本相对较低,竞争环境也相对温和,周边的富裕地区还可以产生一定的需求。

聆讯资料显示:近年来,公司已有选择的扩大了公司在二线城市的业务,并根据市场情况,在合适的时机谨慎进入一线城市。截至2019年4月底的前四个月,公司中标29幅新地块,总面积约为1600万平方米,总价约为94.02亿元,其中16幅已获得土地使用权。该地块分布在27个城市,其中包括公司此前进入的11个新城市,如大连、天津等。此外,公司还与独立第三方房地产开发商签订业务合作协议,再次中标5幅地块,并获得其中3幅的土地使用权。 

随着土地储备的不断增多,中梁控股的经营业绩也在不断上升。

 总营收持续增长,净利润增长超过4倍 

中梁控股目前主要有四大业务线:物业销售、管理咨询服务、物业管理服务及物业租赁。在往绩记录期间公司业绩增长较为明显,截至2018年底,中梁控股的合约销售总额达1015亿元,较同期相比增加了366亿元,增长了56.39%。公司实现总营收302.15亿元,较上年同期增长115.41%。实现净利润25.26亿元,较上年同期增长了406.68%。 

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聆讯资料显示,中梁控股的营收主要以物业销售为主,截止2018年底,公司的物业销售收入为299.92亿元,占同期总收入的99.3%。

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数据显示,公司的物业销售收益大幅增加,主要由于公司的已售及交付物业项目数量的增加,此外,已确认的总建筑面积也在不断增加。其中,长三角经济区的物业收益总收益的主要来源。截至2018年底,长三角经济区的总收益为284.53亿元,在总收益中的占比达到94.17%。

除此之外,中梁控股已于近期开始开发商业物业,其主要是与公司住宅物业毗邻的零售空间。聆讯资料显示,目前公司拥有10个处于不同开发阶段的投资物业项目,总建筑面积约为9.34万平。2018年下半年,公司开始确认由自已完成的两项投资物业的物业租赁收入。

 销售成本占比下降,毛利率提升 

随着业绩的不断增长,公司的销售成本也在不断增多,但其在总营收中的占比却在不断下降。聆讯资料显示,截至2018年底,中梁控股的销售成本为233.04亿元,较上年同期相比增长了115.42%,该增长趋势与营收的增长趋势一致,但在营收中的占比却从2017年底的79.61%下降至2018年同期的77.13%。

此外,由于销售成本占比的下降,中梁控股的毛利率得到了明显升高。截至2018年12月31日,公司的毛利率达22.9%,较上年末提升了2.5个百分点。

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 全国性扩张必由之路:净资产负债率先升后降 

此前几年,由于加大土地储备力度,中梁的净资产负债率曾经历过较为迅速的攀升。但是,2017年到2018年,由于权益增长和利润累积,净资产负债率大幅下降。

根据聆讯资料,截至2018年末,中梁控股净资产负债率为58.1%。

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数据显示,中梁控股的净资产负债率连续两年大幅下降,主要是由于公司保留了盈利增长,使得总权益的增加所致。2018年底,公司的总权益为67.54亿元,较上年末增长了186.92%。

公司负债率的变动,很大程度上与开启全国化布局和房地产行业的周期特征有关。在从长三角向全国扩张的前期,为了获取新土地储备,融资需求增加,势必抬升负债率。同时,由于房地产行业从拿地到实现销售周期较长,回款有一定的时间差,这也会加剧负债率短期上升的压力。

翻查已经在沪港深三大交易所上市的头部房企,在从区域性地产公司向全国性房企巨头晋级的过程中,负债率往往会脉冲式样的升高,此后随着新项目进入销售期,回款增加,负债率开始趋于稳定甚至大幅下降。

从区域性向全国性地产公司跃迁的过程,不仅会导致负债率阶段性升高,还会对现金流模型产生较大的影响。即便不考虑房地产市场调控的外部因素,经营性净现金流先低后高也是常态。中梁控股也不例外。

 经营性现金流净额明显改善,现金及银行结余逐年增长 

过去几年,由于物业开发和土地储备持续增加,导致公司经营性现金流连续几年呈净流出状态,尤其是2016年,净流出超过176亿。但是,随着新项目进入销售期,现金流状况在最近两年有明显的改善。截止2018年底,中梁控股经营性现金净流入80.37亿元,终止了连续多年的净流出状态。

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随着全国布局初步完成、销售回款增加,中梁的现金储备余额在过去几年持续增加。截至2018年底,现金及银行结余达230.8亿元。

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 赴港上市融资,支撑新阶段发展布局 

目前,中梁控股的土地储备已小具规模,公司也在从区域向全国迈进,但在此过程中公司也需要应对行业集中度进一步提高的新局面。截至2018年底,排名前20房企的销售面积占到了25.74%,销售金额占比更是高达38.32%。

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对于中梁来说,虽然目前公司初具规模,但未来还需要不断扩张才能抵抗更大的风险,这就需要公司开辟出更多的融资渠道。在往绩记录期间,公司主要通过公司营运产生的内部资源,以及外部融资为公司的经营提供资金。以下为公司未偿还借款及平均利率情况:

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聆讯资料显示,中梁控股的未偿借款总额在2016-2018年持续增长,其总额由202.27亿元增长至270.05亿元。但未偿借款的增速出现明显下降,增速由2017年的21.01%下降至2018年的10.33%。此外,聆讯资料还显示,公司2019年一季度未经审核的未尝贷款总额出现下降,较2018年末相比下降超12亿。

此外,中梁控股实际借款的平均利率先降后升,目前仍处于相对较高的水平。2016至2017年公司借款的平均实际利率下降主要是由于银行贷款利率下降,以及公司减少了利率较高的信托融资比例。而平均利率在2017至2018年出现回升,主要是由于公司为了支持快速发展,从而借了更多外部借款所导致。总体来看,导致公司融资成本较高的原因之一则是公司还未上市,融资渠道有限。

除了银行借款外,中梁控股会与信托公司、资产管理公司以及融资平台订立融资协议,为物业开发及其他相关经营提供资金。与银行借款相比,虽然这类融资在获得的可能、审批流程和还款要求上较为灵活,但融资成本则相对较高。

如果中梁此次港股IPO成功,公司不仅可以在国内外的资本市场进行相对便利融资,还可以进一步优化资本结构降低负债率水平,公司也将变得更加透明化。那么,对于中梁来说,未来不管是发行债券还是进行其他方式的再融资都会更加方便,这也将为公司下一阶段的发展增添实力。(JW)

本文作者:面包财经


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