2021年5月17日，沪深交易所发布公告称，首批9只基础设施公募REITs项目正式获得证监会批复。5月24日起，该批产品将正式开启询价，距离发行再进一步。

若按照9只公募REITs询价区间下限计算，首批公募基础设施证券投资基金（REITs）预计合计融资近300亿元。其底层资产包含收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等多种资产。

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方战略配售部分在整体份额20%之内的，持有期不得少于60个月；超过20%得部分持有期不得少于36个月；其余战略配售方持有期间不得少于12个月。

根据其基金募集说明书，首批公募REITs 2021年现金分派率预计在4.10%~12.35%之间。其中不动产REITs（仓储类REITs、园区类REITs）的现金分派率相对较低，其2021年现金分派率在4.10%~4.74%之间。

首批公募基金REITS正式获批

5月17日，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复。这些基金包括：华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT、首创水务REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、普洛斯仓储物流REIT、盐田港仓储物流REIT、广交投广河高速公路REIT、招商蛇口产业园REIT、首钢生物质REIT。

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图1：首批9只公募REITs基金正式获批

根据其基金募集说明书，首批公募基础设施证券投资基金（REITs）预计合计融资逾300亿元。首批项目包含收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等多种资产，地域上覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。5月24日起，该批产品将正式开启询价，距离发行上市再进一步。

上交所公布的REITs产品信息显示，根据流程，T日也就是5月31日，为网下基金份额认购日及缴款日、公众基金份额认购日及缴款日；T-8日（5月19日）披露招募说明书、询价公告等文件；T-7日网下路演；T-5日（5月24日）为询价日；T-1日刊登发售公告。照此时间表来看，5月底投资者便可参与REITs基金的认购。

什么是REITs？

REITs（全称：Real Estate Investment Trusts)即不动产投资信托基金，是指在指定交易所公开交易，通过资产证券化的方式将具有可持续性、稳定性收益的不动产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

我国基础设施公募REITs采用“公募基金+ABS”的产品结构，整个产品存续期间封闭运作。基金80%以上资产持有单一基础设施ABS，其余可投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具，以基础设施项目租金、收费等稳定现金流作为基金收益来源，每年收益分配比例不得低于基金可供分配利润的90%。简单来说，REITs可以看作是以优质不动产为锚的股票。

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图2：我国基础设施公募REITs产品结构

REITs起源于美国，诞生之初是为了满足部分高净值投资者参与商业地产的诉求以及支持跨洲高速公路的投资建设。2000年被引入日本，主要是为提振房地产市场、解决不良债务问题。在国外成熟市场，REITs具备收入稳定、高分红、高流动性等特征，在资本市场中占有重要地位。

网下发售与公众投资者发售部分不设置锁定期

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。其余战略配售方持有期限亦不得低于12个月。

除此之外，网下发售与公众投资者发售部分不设置锁定期，可上市交易，也可以通过回购的方式进行融资，因此具备一定的流动性基础。

不动产REITs现金分派率相对较低

根据其募集说明书，首批公募REITs 2021年现金分派率预计在4.10%~12.35%之间。其中不动产REITs（仓储类REITs、园区类REITs）的现金分派率相对较低，2021年现金分派率在4.1%~4.74%之间，明显低于3只特许经营权REITs（6.19%~12.35%）。首钢生物质REITs三个项目中一个项目涉及到特许经营权，其2021年预计现金分派率为9.13%，2022年现金分派率为8.17%。

首批REITs中有两只披露了内部收益率，均为6%左右。

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图3：首批9只公募REITs基金预计现金分派率情况

从管理费率来看，招商蛇口产业园REITs管理费用相对固定，为净资产*0.15%+可供分配金额*3.5%，其他8只REITs管理费用均由固定费用+浮动费用构成。


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