“优等生”雅居乐：“三道红线”全达标，第二增长曲线持续发力

雅居乐集团（03383.HK）此前发布了2021年中期业绩报告，核心数据表现靓丽。

报告期内，雅居乐集团经营业绩稳健增长，多元化业务部署成效明显。财务数据显示，公司实现营业收入385.88亿元，同比增长15.1%；股东应占利润为52.90亿元，同比增长3.2%。其中，多元化业务收入为64.96亿元（已剔除关联业务），对公司整体收入贡献提升4.2个百分点至16.8%。

在保持业绩增长的同时，雅居乐的财务指标也显著改善。2021年上半年，雅居乐集团实现“三道红线”全部达标，剔除预收款后的资产负债率为68.4%、净负债率为45.3%、现金短债比为1.18倍。公司现金准备充足，期末现金及银行存款总额达到571.60亿元。

值得一提的是，公司报告期内还成功实现了融资成本下降以及债务结构优化。2021年上半年，公司平均融资成本较2020年底下降0.6个百分点至5.96%。同时，公司于2021年6月悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券，并表示将适时赎回其他永续债。

销售节奏良好 上半年经营业绩稳健增长 

报告期内，雅居乐集团的多渠道销售组合及创新线上线下双结合的销售策略效果显现，助力销售规模稳定增长，全年销售目标完成过半。

2021年上半年，雅居乐集团连同其合营公司及联营公司以及由本集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目实现预售金额753.3亿元，较去年同期增长36.7%；实现累计预售建筑面积484.8万平方米，较去年同期增长19.7%；预售均价15,539元/平方米，同比增长14.2%。

截至2021年6月30日，公司预售金额目标完成率达50.2%，预售贡献来自逾80个城市的215个项目，其中包括20个全新项目。按区域分布来看，华南和华东占预售面积的逾52%；按城市群来看，作为战略深耕城市群的珠三角和长三角占预售面积的逾48%。

公司房地产项目的畅销，为雅居乐集团的经营业绩继续高质量发展起到了很好的支撑作用，营业收入、净利润、股东应占利润等核心指标保持稳健增长。

中报数据显示，雅居乐集团2021年上半年实现营业收入约为385.88亿元，同比增长15.1%；净利润64.71亿元，同比增长2.1%；股东应占利润为52.90亿元，同比增长3.2%。

第二增长曲线发力 协同助推高质量发展 

在地产主业稳健增长的同时，雅居乐集团也通过布局多元业务，打造第二增长曲线，“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式持续显效。

数据显示，2021年上半年，雅居乐集团的物业管理及其他（包括环保及商业）收入分别较去年同期增长57.1%和44.5%。多元化业务收入为64.96亿元（已剔除关联业务营业额），对雅居乐集团整体收入的贡献占比进一步提升至16.8%，同比上升4.2个百分点，实现了真正的收入多元化。

其中，专注于承接中高端物业项目的雅生活，是雅居乐集团多元化布局中表现最为亮眼的板块。

2017年6月，雅居乐生活服务收购了绿地物业，并于2017年8月引入绿地控股作为战略股东之一。2018年，雅生活分拆上市，透过“雅居乐物业”和“绿地物业”两大知名品牌开展经营。

今年上半年，雅生活完成对上海最大独立第三方物业管理企业之一的民瑞物业服务（上海）有限公司股权的收购，进一步补足雅生活服务在上海、长三角地区的市场空白，同时加强在高端住宅、商务办公等细分市场的规模优势。

2021年1-6月，雅生活服务实现营业收入62.5亿元，同比上升56.1%；在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。其中，来自第三方的合约面积（含股权合作企业）大幅提升至4.41亿平方米，新增合约面积超5,320万平方米，占总合约面积的75.4%。

此外，环保、城市更新、房管、商业等业务也都在上半年有不俗表现。其中，环保集团录得营业额为12.19亿元，同比上升52.6%；城市更新板块签订了22个合作协议，锁定建筑面积1,492万平方米，锁定货值4,522亿元；房管板块聚焦商业代建、政府代建及资本代建，累计总建筑面积1,000万平方米；商业板块在上半年除迎来花都雅乐城开业外，也实现营业额同比上升17.9%至2.85亿元。

值得一提的是，围绕“高质量发展”，雅居乐近期正在积极推动新一轮架构调整，把地产开发、代建、城更、商业等地产业务都统筹在一起，成立全新的大地产集团，以大集团模式统筹管理所有地产开发及运营业务。一方面，“做强、聚焦、深耕大地产主业”；另一方面，包括雅生活、环保、雅城科技等非房多元化业务保持原有架构，第二曲线持续保持增长势头，也能与地产主业实现双向赋能，协同发展，最终助推雅居乐走向更高质量的发展。

多渠道补充土储 持续重仓大湾区长三角 

上半年，雅居乐集团通过招标、拍卖、挂牌、勾地以及股权收购等多种方式获取土地储备，为企业在招标地价高企时持续提供低成本土储，进而提升公司盈利能力及企业竞争力。

2021年上半年，公司累计新增22个项目，预计总建筑面积约304.3万平方米，总土地金额为216.35亿元，对应楼面地价约7,109元每平方米。相比报告期内公司房地产预售项目的均价15,539元每平方米，公司的地房比保持合理水平。

截至2021年6月30日，雅居乐集团在85个城市，累计拥有总建筑面积5,295万平方米的土地储备。

值得注意的是，公司持续重仓大湾区和长三角这两大全国最具活力的城市群。数据显示，截至2021年上半年，公司在大湾区的土地储备约为1,386万平方米，占整体土储的26.2%；在长三角的土地储备约696万平方米，占整体土储的13.1%。充足且优质的土储保障了公司未来几年的开发与销售。

财务优等生 “三道红线”全部达标 

2020年以来，国家相关部门陆续出台政策限制房地产企业融资，加速行业去杠杆。这一背景下，拥有扎实财务报表、多元融资渠道及稳健现金流成为了房企能否渡过行业低谷，并在未来竞争中持续占据领先位置的胜负手。

住房城乡建设部、人民银行于2020年8月召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。其中，“三线”均未超出阈值为“绿色档”。

截至2021年上半年，雅居乐集团成功实现“三道红线”达标“绿档”。

数据显示，公司剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；净负债率为45.3%，较2020年末大幅下降15.7个百分点；现金短债比为1.18倍。

对此，近期多家大行机构在其研报中都关注到雅居乐“三道红线”全面达标绿档，并对雅居乐财务状况的持续改善和稳健表现予以肯定，包括中金公司、建银国际、美银美林、安信国际等机构及大行都给予或维持雅居乐“买入”、“跑赢大市”等评级。

与此同时，雅居乐集团现金准备充足。查看近五年中期的数据发现，公司现金及银行存款总额从2017年中期至2021年中期逐年上升，金额由292.61亿元上升至571.60亿元。此外，公司获得的1730亿元银行总授信额度中，约有870亿授信额度尚未使用。

充足的现金储备也为公司稳定派息提供了支撑。据半年报披露，雅居乐集团计划派发中期股息每股普通股50港仙，与上年同期持平，派息率逾30%。稳定的派息表明公司财务状况良好，重视股东回报。

另外值得一提的是，雅居乐集团2021年上半年还实现了融资成本下降及债务结构优化。

在境内外融资方面，近两年来雅居乐融资成本实现稳中有降，特别是在今年波动环境下仍能持续降低融资成本。数据显示，截至2021年6月30日，雅居乐平均融资成本较2020年末下降0.6个百分点至5.96%，显示市场对其认可与支持。

同时，雅居乐还于上半年悉数赎回到期的1亿美元8.55%的优先永续资本证券。公司管理层表示其永续债规模将不再增加，并视情况适时赎回现存永续债。

基于良好的业务表现以及稳健的财务数据，除境内评级机构一直给予雅居乐投资级评级外，2021年6月联合评级国际首次授予雅居乐国际长期发行人“BBB-”评级，展望 “稳定”，这是雅居乐获得的首个境外投资级别评级。

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